換地設計
必須問題
【表１－１】
| 宅地の種別 | 施行前 | 施行後 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 地積 (m2) |
＠ (個/m2) |
総評価指数 (個) |
地積 (m2) |
＠ (個/m2) |
総評価指数 (個) |
|
| イ 法の定めにより特別な 考慮をする宅地等 |
4,800 | 726 | 3,484,800 | * | * | 3,363,750 |
| ロ 保 留 地 | － | － | － | ( A ) | * | * |
| ハ 上記に該当しない 一 般 宅 地 |
* | 850 | 48,450,000 | 37,962 | 1,311 | * |
| 総 計 | * | 840 | * | * | 1,303 | * |
注１）表中の法とは、土地区画整理法のことである。
注２）表中の＊の欄に入れる数値は、出題の趣旨から記入していない。
注３）表中の＠は平方メートル当たり指数である。
問題（イ） 一般宅地の比例係数
一般宅地の比例係数を算出せよ。
なお、計算結果に小数第2位以下の端数が出る場合は、小数第3位を四捨五入して小数第2位まで答えよ。
問題（ロ） 一般宅地の平均減歩率
表における一般宅地の平均減歩率を算出せよ。
なお、計算結果に小数第2位以下の端数が出る場合は、小数第3位を四捨五入して小数第2位まで答えよ。
問題（ハ） 宅地全体の比例係数
A地区における宅地全体の平均減歩率が 31.00 パーセントの時、宅地全体の比例係数（比例率）を求めよ。
なお、計算結果に小数第3位以下の端数が出る場合は、小数第4位を四捨五入して小数第3位まで答えよ。
問題（ニ） 保留地地積(A)
A地区における保留地地積(A) を求めよ。
ただし、A地区における公共保留地合算減歩率は 34.00 パーセントである。
また、計算結果に小数点以下の端数が出る場合は、小数第1位を四捨五入して整数で答えよ。
問題（ホ） 保留地が最大地積に占める割合
前問（二）で解答した保留地地積は、A地区において保留地として取り得る最大地積の何パーセントに相当するか求めよ。
ただし、保留地の平均平方メートル当たり指数は、施行後の一般宅地の平均平方メートル当たり指数に一致するものとする。
また、計算結果に小数第2位以下の端数が出る場合は、小数第3位を四捨五入して小数第2位まで答えよ。
換地設計
必須問題
【表１－２】
| 施行前 | 施行後 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 地積 m2 |
＠ 個/m2 |
総評価指数 個 |
地積 m2 |
＠ 個/m2 |
総評価指数 個 |
|
| 宅地の総計 | 26,000 | 900 | ※ | ※ | ※ | 22,300,110 |
注１）表中の※の欄に入れる数値は、出題の趣旨から記入していない。
注２）表中の＠は平均平方メートル当たり指数である。
問題（イ） 減価補償地区とならないための減歩率の上限
B地区が減価補償地区とならないための減歩率の上限を求めよ。
ただし、宅地全体の宅地利用増進率は 1.15 である。
なお、計算結果に小数第2位以下の端数が出る場合は、小数第3位を四捨五入して小数第2位まで答えよ。
問題（ロ） 先行買収できる面積
B地区の事業計画を再検討してみたが、公共減歩率は 16.00 パーセントとならざるを得ないことが判明した。このため、減価補償金相当額をもって公共施設用地に充当する土地の先行買収を行うこととした。この場合、減価補償金相当額をもって先行買収できる面積を求めよ。
計算に当たっての前提条件は以下のとおりとする。
- 先行買収地の平方メートル当たり価格は、施行前の宅地全体の平均価格と同じである。
- 指数1個当たりの単価は 250 円である。
- 先行買収後も施行後の総評価指数は変わらない。
なお、計算結果に小数第2位以下の端数が出る場合は、小数第3位を四捨五入して小数第2位まで答えよ。
換地設計
減価補償金・清算金
【表４－１】
| 宅地 の 符号 |
施行前 | 施行後 | 比例権利 価額 (円) |
清算金 (円) |
減価補償金 (円) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 地積 (m2) |
平方メートル 当たり指数 (個/m2) |
地積 (m2) |
平方メートル 当たり指数 (個/m2) |
||||
| 1 | 400 | 720 | 286 | 990 | ( イ ) | ( ロ ) | ＊ |
| 2 | 12 | 500 | 法90条 処分 |
－ | ＊ | ＊ | ( ハ ) |
| ＊ | ＊ | ＊ | ＊ | ＊ | ＊ | ＊ | ＊ |
| ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ | |||||||
| n | ＊ | ＊ | ＊ | ＊ | ＊ | ＊ | ＊ |
| 総計 | ＊ | ＊ | ＊ | ＊ | ＊ | ＊ | ＊ |
注１）表中の法とは、土地区画整理法のことを指す。
注２）表中の＊の欄に入れる数値は、出題の趣旨から記入していない。
表4-1に関する以下の設問に答えよ。
ただし、全体の平均減歩率は 30 パーセント、宅地利用増進率は 1.4 、指数1個当たりの単価は 250 円、符号2の宅地は土地区画整理法第90条の規定により換地を定めない宅地である。
また、清算金の算定に当たっては比例清算方式を用いることとする。
① 符号1の宅地の比例権利価額（イ）
符号1の宅地の比例権利価額（イ）を求めよ。
なお、計算結果に小数点以下の端数が出る場合は小数第1位を四捨五入して整数で答えよ。
② 符号1の宅地の清算金（ロ）
符号1の宅地の清算金（ロ）を求めよ。
ただし、清算金を交付する場合は、解答欄の（＋）を、徴収する場合は（－）を記せ。
なお、計算結果に小数点以下の端数が出る場合は小数第1位を四捨五入して整数で答えよ。
③ 符号2の宅地の減価補償金（ハ）
符号2の宅地の減価補償金（ハ）を求めよ。
なお、計算結果に小数点以下の端数が出る場合は小数第1位を四捨五入して整数で答えよ。
換地設計
選択問題
【表１】 土地の種目別施行前後対照表
| 種目 | 施行前 | 施行後 |
|---|---|---|
| 公共用地 | 4,000 m2 | 40,000 m2 |
| 宅地 | ＊ | (イ) m2 |
| 保留地 | ― | 14,000 m2 |
| 測量増減 | 2,000 m2 | ― |
| 総計 | ＊ | ＊ |
【表２】 減歩率計算表
| 整理前 宅地面積 (公簿地積) |
同更正 地積 (測量増減を 加減したもの) |
整理後宅地地積 | 差引減歩地積 | 減歩率 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 保留地を 含めた 宅地地積 |
保留地を 除いた 宅地地積 |
公共減歩 地積 |
公共保留地を 合算した 減歩地積 |
公共 減歩率 |
公共保留地 合算減歩率 |
||
| m2 | m2 | m2 | m2 | m2 | m2 | % | % |
| 139,000 | 141,000 | ＊ | ＊ | ＊ | (ロ) | ＊ | (ハ) |
表1は、ある土地区画整理事業の事業計画書の設計説明書のうち、「土地の種目別施行前後対照表」、「減歩率計算表」、「保留地の予定地積」及び「資金計画書」の各欄を示したものである。
（イ）～（ホ）の空欄に適当な数値を記入せよ。
なお、計算結果に小数第1位以下の端数が出る場合は、小数第2位を四捨五入して小数第1位まで答えよ。
上記2つの表を基に、空欄（イ）〜（ハ）に適当な数値を記入せよ。
問題（イ） 施行後宅地地積
問題（ロ） 公共保留地合算減歩地積
問題（ハ） 公共保留地合算減歩率
【表３】 保留地の予定地積
| 整理前宅地 価格総額 |
整理後宅地 価格総額 |
宅地価格総額 の増加額 |
整理後1平方 メートル当たり 予定価格 |
保留地として 取りうる 最大限地積 |
保留地の 予定地積 |
割合 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 百万円 | 百万円 | 百万円 | 千円/m2 | m2 | m2 | % |
| 282,000 | ＊ | ＊ | 3,200 | ＊ | 14,000 | (ニ) |
【表４】 資金計画書
| 区分 | 金額 (百万円) | |
|---|---|---|
| 収入 | 国庫補助金 | 2,000 |
| 施行者負担金 | 2,000 | |
| 公共施設管理者負担金 | 1,200 | |
| 保留地処分金 | ＊ | |
| 計 | ＊ | |
| 支出 | 工事費 | (ホ) |
| 借入金利子 | 2,000 | |
| 事務費 | 5,000 | |
| 計 | ＊ | |
注１）表中の＊に入れる数値は、出題の趣旨から記入していない。
注２）保留地処分金単価は施行後1平方メートル当たり予定価格と同額に設定している。
上記2つの表を基に、空欄（ニ）（ホ）に適当な数値を記入せよ。